La protección del derecho del consumidor al adquirente de inmuebles en propiedad horizontal

Abstract

La masificación contractual, la velocidad en la transacción de productos uniformes y la conveniencia de disminuir costos ha llevado a las empresas a utilizar contratos por adhesión a cláusulas predispuestas, que suponen una aceptación de las estipulaciones no negociadas con los adquirentes. Las leyes a nivel mundial y el ordenamiento jurídico argentino en especial no prohíben los contratos celebrados bajo esta modalidad y, al igual que cualquier otro tipo de contratos, quedan sujetos al régimen de fondo que permite al afectado demandar la nulidad de sus cláusulas cuando fueran abusivas. Por otra parte, en la legislación argentina no existe prohibición alguna para que el propietario pueda subdividir un inmueble, luego edificar sobre su terreno un edificio de una o varias plantas y a su vez fraccionar éstas en departamentos. Sin embargo, a los fines de la división jurídica del edificio, para que cada piso o departamento pueda pertenecer a propietarios distintos, es necesario someter el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, confeccionar los planos que delimitan las distintas unidades, redactar el reglamento de propiedad horizontal, y proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad. En la generalidad de los casos, estas tareas son llevadas a cabo únicamente por el propietario constructor del edificio, a pesar de lo cual el reglamento inscripto que conforma la base del sistema de propiedad horizontal pues crea el marco legal de actuación para el ejercicio de los derechos individuales— debe ser acatado por los adquirentes que no participaron en su redacción. Por esta causa, reviste la naturaleza de contrato por adhesión, al igual de los que se valen las empresas, y quien adquiere se limita a aceptarlo. Debido a que, según la ley, el reglamento pasa a integrar el contrato de adquisición de las unidades y ambos constituyen un todo inseparable, no sólo no está en condiciones de discutir sus cláusulas del reglamento sino que incluso a veces ni sabe de su existencia o de su contenido, pues en cada instrumento por el que se adquiere una unidad se inserta una fórmula mediante la cual el nuevo propietario declara conocer y aceptar el reglamento en cuya redacción no participó. Cabe preguntarse entonces si las respuestas legales frente a las cláusulas del reglamento que se descubran como abusivas son suficientes para proteger a quien adquiere unidades funcionales, sea en el marco de una relación de consumo o no. A responder esa pregunta se dirige esta investigación.

The contracts massification and the increasing speed of transactions with uniform products, led companies to use adhesion contracts with pre-formulated terms that are accepted without negotiation by the acquirer. Foreign and Argentinean legislation, do not forbid this kind of contracts but, like in any other contract, their unfair terms can be object of action for nullity. Furthermore, Argentinean legislation do not forbid the owner to divide a real estate property into different parts, then build over the land different flats and also divide each flat into different apartments or units. However, in order to make a legal division of the building, with each flat or apartment for different owners, it is necessary to submit it to the legislation of "horizontal property", to elaborate the plans to separate the units, to draft the internal regulation and to register the division at the property registry. Usually, these tasks are made by the constructor of the building, even though the registered internal regulation -which is a key element of the horizontal property system, because it rules the individual rights for the parties involved-, is mandatory to acquirers that have not participated in its draft. Therefore, this internal regulation is an adhesion contract, as those used by companies, and the acquirer just accepts it without negotiation. According to Argentinean legislation, the internal regulation integrates the acquisition contract of the units under a horizontal property system and they both must be considered as a whole. However, acquirers are not able to negotiate the terms of the internal regulations and most of the times they do not even know of its existence or content, because in each document to acquire a unit it is requested to the acquirer to sign a statement that says he knows and accept the internal regulation -in which they did not participate-. The question is whether legal solutions against abusive terms in these internal regulations are enough to protect acquirers of units under a horizontal property system, when the consumer protection is applicable and when it is not applicable. To answer that question is the aim of this research.